SOCIMIS: legislación, perspectivas y oportunidad de inversión

Estrategias de Inversión
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Actualmente hay 76 SOCIMIS cotizando en BME Growth y es el sector más numeroso entre las compañías que cotizan en él.  A estas se suman las cuatro que hay cotizando en el mercado continuo y en Euronext.  Un sector que se no ha sido ajeno a la crisis sanitaria, económica y social generada por la pandemia del Covid -19. Álvaro Castro, Director de supervisión y Consejero de BME Growth reconoce que viendo la evolución en 2020 del índice sectorial de SOCIMIS del mercado continuo se ve cómo les ha afectado la pandemia. “Hasta marzo subieron un 8%, luego llegaron a caer en 15 días hasta un -40% para mantenerse  paralelos hasta noviembre cuando la esperanza sobre las vacunas genera un repunte importante que les hace cerrar el año en el -30%”. Un dibujo algo diferente al que presentaron las cotizadas en BME Growth donde se ve que “en 2020 la capitalización del sector no llegó a caer el -4% con lo que el impacto en precios no ha sido muy grave”. 

Claro que siempre hay que diferenciar entre unos negocios y otros dentro del sector de las SOCIMIS. Por segmentos, un 11,2% del residencial está en manos de inmobiliarias cotizadas frente al 88% que explota el negocio de oficinas, retail, logística y hoteles.  Ha sido la primera una de las más resilientes en época de pandemia. Gloria Folch, Consejera de Advero Properties SOCIMI reconoce que en el segmento de “residencial asequible” el que ellos se dirigen “no se ha visto afectado, no hemos tenido caídas de rentas sino que nos hemos mantenido en niveles de ocupación altos porque la vivienda se ha convertido en algo esencial”. 

Ya no vale hablar de SOCIMIS inmobiliarias sino que hay que diferenciar a qué clase de activo nos referimos porque el impacto en la crisis ha sido diferente y, la salida, también lo será. Javier Basagoiti, presidente de ASOCIMI asegura que esto va por sectores pero “como tónica general ha habido, desde que se declaró el estado de alarma el 15 de marzo de 2020, incumplimiento de la renta de forma generalizada. Esto en ciertos sectores ha producido desequilibrios importantes de los contratos. Desde la asociación llevamos muchos meses tratando de llegar a acuerdos incluso antes de que el legislador dijera algo”. Un experto que pone el punto sobre la Ley de Socimis que funciona bien pero “que nos ata en ciertas cosas y nos da unas peculiaridades que nos pueden llegar a perjudicar en otras”. 

La normativa, ¿vía crucis del sector?

A nivel normativo es importante destacar que  las socimis son un híbrido , el régimen no es puramente mercantil, fiscal ni de sociedad cotizada sino “una mezcla de las tres cosas que tienen que estar coordinadas haciendo difícil flexibilizar ciertas cosas en un escenario de pandemia como el que tenemos actualmente”; asegura Enrique Nieto, socio de Uría Menéndez.  Esto ha hecho que se haya permitido a todas las sociedades de capital retrasar la publicación de cuentas, algo de que lo que sí se podrían beneficiar las SOCIMIS, pero no podrían dejar de distribuir el dividendo ni de aprobar su distribución en el primer semestre porque lo exige la norma fiscal. Esto pone de manifiesto que “no había alineación entre las distintas normas que les afecta y esto además entra en juega con la normativa propia de las entidades cotizadas”. 

Esta Ley de Socimis  se ha mantenido estable (desde su creación en 2009 y su posterior flexibilización en 2012)   y se ha ido desarrollando a través de consultas vinculantes.  Ahora lo que hay sobre la mesa es una propuesta de modificación de tipo impositivo para que tributara el beneficio no distribuido, algo que no se incluyó en los Presupuestos Generales del Estado pero que sí está en el Proyecto de ley de medidas de lucha contra el fraude fiscal que “podría entrar en vigor en febrero y marzo, está previsto que afecte a las Socimis para este ejercicio aunque el impacto no es tan relevante como pueda parecer”, admite Nieto. 

Vea las oportunidades que deja el sector y sus perspectivas