Implicaciones de la subida de tipos en el sector inmobiliario según Principal Global Investors

Estrategias de Inversión
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Durante el mes de enero, el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE.UU. a 10 años creció en más de 25 puntos básicos (casi un 28%) a partir del rápido cambio en las expectativas de los tipos de interés (Gráfico). Este incremento no puede catalogarse como el que sucedió durante el "taper tantrum" de 2013 (aproximadamente un 70%). Desde Principal Global Investors, analizan por qué los tipos han subido y su posible impacto en el sector inmobiliario.

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¿Por qué están subiendo los yields?

El control demócrata de facto sobre el Senado ha aumentado significativamente las probabilidades de estímulo fiscal adicional y de apoyo a la economía (potencialmente 1,9 billones de dólares). Si se cumple esta posibilidad, el apoyo fiscal total a la economía desde la pandemia se dispararía a cerca e 5,2 billones de dólares, lo que supone casi el 25% del PIB en EEUU. Sería el mayor estímulo fiscal en el mundo.

Las anteriores rondas de estímulo impulsaron el gasto a través del incremento de los ahorros y los ingresos, lo que provocó una rápida subida de los precios durante el verano. Con los estímulos adicionales que se avecinan, existe la posibilidad de un recalentamiento moderado pero transitorio de la economía en los próximos seis a doce meses.

La perspectiva para la economía estadounidense es positiva para 2021. Principal Global Investors espera un crecimiento superior al 5% del PIB en 2021, alcanzando su máximo anterior a la crisis en el tercer trimestre del ejercicio.

Las elevadas perspectivas de crecimiento y los estímulos fiscales adicionales están provocando subidas de la rentabilidad del bono del Tesoro a 10 años, puesto que los inversores empiezan a tener en cuenta las expectativas de inflación. La subida de los precios de las materias primas también favorece esta subida en las expectativas de inflación.

A consecuencia de ello, los mercados de capitales están anticipando subidas de los tipos de interés a partir de la segunda mitad de 2022, frente a las previsiones anteriores, que proyectaban estabilidad en tipos hasta 2023. El cambio en la trayectoria de los tipos de la Fed añade cierta presión sobre los tipos a largo plazo.

Una subida de los tipos de interés a largo plazo desde los muy bajos niveles actuales es un hecho positivo, porque refleja una mayor confianza en la economía y en las perspectivas de inflación. La subida de tipos podría provocar cierta volatilidad en los mercados hasta que se vaya aclarando la dirección que toma la pendiente de la curva de tipos.

Históricamente, los rendimientos de los activos inmobiliarios no se han visto afectados negativamente por los tipos de interés más altos, siempre y cuando coincidan con un fuerte crecimiento económico y su correspondiente incremento de beneficios.

¿Cuándo una subida es demasiado alta para el sector inmobiliario?

Eso dependerá de cada tipo de activo y de las expectativas de crecimiento de las rentas. Sólo hace algo más de 12 meses, la rentabilidad del Tesoro a 10 años era del 1,85%, por lo que un retroceso a esos niveles debería ser razonablemente tolerado por los inversores inmobiliarios.

Si viéramos una subida fuerte de los rendimientos de los bonos y se sitúan por encima del 2%-2,5%, puede surgir cierta preocupación por los activos inmobiliarios con bajo crecimiento de las rentas, y/o estructuras de arrendamiento planas. También es bastante probable que la Fed intervenga de forma más agresiva e intente gestionar los tramos más largos de la curva de tipos.

Unos tipos más altos junto con una curva del crédito empinada deberían proporcionar una posición constructiva para los emisores de deuda que han estado luchando con los bajos tipos de interés. Los emisores de deuda subordinada y mezzanine deberían ser los mayores beneficiados de las necesidades de financiación de los prestatarios.

Según Principal Global Investors, es probable que los REIT muestren cierta volatilidad si la rentabilidad de los bonos sigue subiendo, dada la elevada correlación histórica entre ambos activos. Y es posible que los inversores continúen favoreciendo a los tipos de inmuebles que se perciben como beneficiarios de un mayor crecimiento/beneficio y aprovechen los vientos de cola estructurales.