¡Cuidado! Esto no puede faltar en tu contrato de arras o de reserva

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El contrato de arras o de reserva es muy habitual a la hora de vender un piso.
El contrato de arras o de reserva es muy habitual a la hora de vender un piso. Foto: Pixabay

A la hora de vender un piso es muy común firmar un contrato de arras o de reserva con el comprador. Este documento es muy importante, ya que recoge todas las condiciones pactadas durante la negociación y tiene plena validez legal. Sin embargo, hay que tener en cuenta que este es un documento privado y las partes son libres de incluir las cláusulas que consideren convenientes. Esto da pie a que, en ocasiones, se omitan datos importantes que luego pueden traernos problemas o quebraderos de cabeza. ¿Qué información debe contener un contrato de arras o de reserva? A continuación, mencionamos los tres datos, cuya ausencia, son más susceptibles de generarnos conflictos.

1. Las penalizaciones por incumplimiento del contrato

El contrato de arras o de reserva incluye datos básicos como la identidad de las partes, la descripción de la vivienda, el precio de compraventa (y la cantidad entregada como señal) y la existencia o no de cargas en la propiedad. No obstante, la cláusula cuya ausencia puede causarnos más problemas es la relacionada con las posibles penalizaciones que puede asumir cada una de las partes por incumplir el acuerdo.

Si bien existen varios tipos de contratos de arras, el más usado es el de las arras penitenciales. También tenemos el de reserva que, a grandes rasgos, incluye la misma información y persigue el mismo objetivo, pero, a diferencia del primero, no está regulado por el Código Civil. A pesar de esto, ambos contemplan la posibilidad de incorporar las consecuencias que tiene que asumir cada parte por desistir de la compraventa.

Pero ¿cuáles son estas? La cláusula de penalización que se suele incluir contempla que si el comprador se echa para atrás con la operación, el vendedor está en el derecho de quedarse con el importe entregado en señal de reserva a modo de indemnización. Si es el vendedor el que desiste, la otra persona puede reclamar que le sea devuelta por duplicado la cantidad que entregó en señal de reserva.

El problema surge cuando esta cláusula no se incluye en el contrato o no está redactada de forma clara, ya que es posible que nos veamos envueltos en un proceso judicial para que sea un juez el que determine cuál es la penalización que debe asumir el que ha incumplido.

2. El plazo máximo para firmar en la notaría

Otro dato que no puede faltar en el contrato de arras o de reserva es el plazo máximo que se tiene para firmar la escritura en la notaría. Aunque parezca una información obvia, existen muchos vendedores que se ven en aprietos al no incluir una fecha concreta en el documento y luego se enfrentan a las largas que les dan los compradores para finiquitar la compraventa.

De esta manera, es imprescindible que el documento incluya un plazo específico y es aconsejable que este no sea muy largo. Especialmente, si nos urge vender la casa. Si bien debemos tener en cuenta el tiempo que puede tardar el comprador en obtener la hipoteca, este suele oscilar entre uno y dos meses, así que se recomienda que, salvo que se trate de una situación que requiera más tiempo, no supere este lapso.

Por otra parte, debido a la situación de la covid-19, algunos vendedores han optado por incluir en sus contratos una cláusula que indica que si al comprador, en determinado lapso, no le han aprobado la hipoteca, se pueda cancelar el contrato para que el vendedor busque otros compradores y sin que exista ninguna consecuencia para ninguna de las partes.

3. El reparto de los gastos de la compraventa

Otra información que no puede faltar en el contrato es el reparto de los gastos de la compraventa entre comprador y vendedor. Es decir, este documento debe indicar de forma clara quién paga cada cosa.

Por ejemplo, el Código Civil indica que el vendedor asume los costes de la escritura matriz de la compraventa y que el comprador paga los correspondientes a la primera copia y todas las sucesivas. Sin embargo, en la práctica, estos los suele pagar el comprador en su totalidad, ya que la legislación prioriza la libertad de pacto entre las partes.

Asimismo el gasto del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), según la ley, lo paga el que es propietario de la casa el día 1 de enero, es decir, el vendedor. No obstante, aunque el tributo probablemente se lo girarán a este, lo habitual es que el coste se reparta entre ambas partes, según el tiempo que cada uno haya tenido la propiedad del piso. De esta manera, el comprador tendría que reembolsar al vendedor la parte que le toca del impuesto.

En este sentido, para esquivar problemas o para impedir que el comprador intente evitar el pago de alguno de estos costes llegado el momento de asumirlos, es preferible no correr riesgos y especificarlo todo en el contrato de arras o de reserva.