“El crowdfunding es un añadido a la financiación bancaria tradicional"

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- ¿En qué consiste exactamente el crowdfunding inmobiliario? ¿Qué ventajas tiene sobre otro tipo de exposición al sector?
- El crowdfunding o por su nombre técnico plataformas de financiación participativa. Lo que hace un crowdfunding es a financiar proyectos inmobiliarios, es decir, analizaremos operaciones con promotores, que no tienen que ser estrictamente residenciales. El nombre promotor puede tender a pensar que solamente es un promotor residencial, pero, puede ser un propietario de cualquier activo inmobiliario. Entonces, analizamos esas operaciones y nos piden financiación para acometerlas. Para financiarlas, hay dos vías para hacerlo. La primera es a través de la búsqueda de inversores que participan como socios en esas operaciones y otra es a través del lending o préstamo, es decir, hay dos tipos de acuerdos el crowdlending y el crowdequity.

Lo que es una plataforma de crowdfunding es revolucionario porque, en la situación en la que nos encontramos, con tan poca oportunidad de financiación bancaria. Yo siempre digo que el crowd es un añadido a la financiación bancaria tradicional. Lo que soluciona es a estos promotores la búsqueda del capital para poder llevar a cabo sus proyectos. Desde el punto de vista del inversor, consiste en la inversión de sus ahorros o de su capital en las inversiones que les planteamos de una manera muy simple ya que acceden a través de la página de Wecity, con muy pocas barreras de entrada y con una capacidad de diversificación sin precedentes.

Nosotros siempre recomendamos a nuestros clientes invertir en activos de diferente tipología. Estamos supervisados por la CNMV y bajo el paraguas de este organismo y el Banco de España y hay un marco normativo muy completo, lo que da al inversor una seguridad tremenda para participar en esas operaciones de financiación que les planteamos.

- ¿En qué situación se encuentra el crowdfunding inmobiliario en el mercado español, un país donde la inversión en el sector está muy arraigada?

Efectivamente, en España, de manera tradicional el ahorro siempre iba dirigido en su principal capacidad económica de cada una de las familias a la vivienda. En el año 2016, bajo la ley del 5/15, se estableció esta ley de Fomento de financiación empresarial bajo a la CNMV. esto ha sido revolucionario ya que significa que cualquier inversor puede acceder a una plataforma, es decir, a una página web donde puede invertir sus ahorros desde el sitio donde esté con volúmenes muy reducidos como establece la CNMV.

Tenemos plataformas que oscilan entre tickets de inversión de aproximadamente 50 euros hasta nuestra plataforma de Wecity que, aproximadamente, la media que llevamos es de 20.000 euros por ticket. Esto es muy revolucionario y el crecimiento en el mercado va a ser impresionante. Actualmente, según los datos de los que se disponen, hubo 40 millones de cada fan del inmobiliario en el año 2018, pero, el crecimiento en el mundo es bestial. Si vemos otros países u otras partes del mundo que no sean Europa hay plataformas que disponen de billones de euros en inversión en crowdfunding.

Volviendo al tema del inmobiliario en España, yo pienso que el ahorro, que es algo importantísimo y nosotros lo cuidamos a nuestros clientes de una manera muy potente, pues la posibilidad de invertir de una manera reducida en inmuebles es una novedad increíble y por eso ha sido tan bien aceptado en el mercado. También pienso que la tendencia de la sociedad española irá dirigida a tener menos viviendas, ya se sabe que el coste de la vivienda sobre los ingresos de uno es muy alto, y cada vez iremos viendo un mayor porcentaje comparándonos con otros países europeos como Alemania y demás donde el número de viviendas en alquiler será mucho más alto.

De tal manera que ese ahorro y ese capital que cada uno tiene se irá dirigiendo a inversiones en este caso de crowd u otras alternativas que todos conocemos, unas con mucho riesgo y volatilidad y otras más seguras como es el inmobiliario.

- ¿Cómo afecta al inmobiliario el cambio generacional, entrada de millenials y generación Z, en el mundo de las inversiones?

- Estamos viviendo un proceso de transformación en los hábitos increíble. Las nuevas generaciones están cambiando sus hábitos en la manera de trabajar y en la manera de vivir. Claramente el trabajo en ciertos sectores y en departamentos de empresas es una situación que ya ha llegado y que se queda. Es difícil concebir que volvamos todos a las oficinas, aunque sí pienso que hay muchos sectores que sí que tienen que convivir con sus compañeros de trabajo para que sean más efectivos sus puestos. 

En ese sentido, en la parte de estos millenials y la generación Z que viene por delante, ellos vivirán más en alquiler o en formatos más de co-living y está es una de las grandes razones principales por las cuales los fondos internacionales han llegado a España para el famoso ‘be to rend’ la construcción de viviendas diseñadas ya para su alquiler. En España, aproximadamente se necesitan un millón de viviendas modernas en alquiler y el parque de estas está siendo transformado de una manera muy rápida, pero, aún así, será un proceso que durará bastantes años.

 En la parte de la inversión como tal, al hilo de lo que percibo de las nuevas generaciones es lo que comentaba anteriormente. El ahorro iba concentrado mayoritariamente en la vivienda y las otras alternativas están aquí y están presentes para que todos los inversores puedan acceder. Nosotros siempre miramos el esquema del inversor bajo tres conceptos básicos que son el riesgo, el retorno y la liquidez y, en ese sentido, lo que queremos es dar a todos esos cientos de miles de inversores que crean sus estrategias de inversión, una alternativa muy interesante como es la vía inmobiliaria bajo un formato de diversificación y de seguridad.

- ¿Qué es Wecity? ¿Cómo funciona la plataforma?

- Wecity es una plataforma de financiación participativa donde nuestro objetivo es intentar democratizar algo que siempre ha sido muy complejo como el inmobiliario español. La dificultad de acceder a inversiones inmobiliarias desde el bolsillo de un ahorrador pequeño o mediano. Nosotros estamos bajo la supervisión del resto, tenemos la licencia número 30 de la CNMV y lo que hace Wecity realmente es poner en contacto a promotores con inversores donde ellos se comunican, se financian y comparten los beneficios a través de nuestra plataforma.

Wecity significa una ciudad. Nosotros lo que recomendamos es que cada uno de los inversores vaya generando una cartera de activos de diferente tipología. Como punto diferencial de nuestro equipo sí que creo que es muy importante destacar que disponemos de un área inmobiliaria muy potente, con muchísima experiencia. En algunos casos, como el mío, con más de 30 años en el sector y más de 400 actuaciones a lo largo de mi carrera. Esto significa que supervisamos si analizamos todas las operaciones que luego colgamos para que el inversor acceda, visitamos todos los activos que ponemos en funcionamiento para el inversor y chequeamos para que los riesgos de la inversión sean los más reducidos. Básicamente, el punto diferencial es nuestra capacidad de análisis inmobiliario y esto se refleja muy claramente en el número de actuaciones que hemos realizado sobre el número de inmuebles que hemos analizado, que es bastante más reducido. De cada diez proyectos solo aprobamos uno en nuestro comité interno.

- ¿Podría poner algún ejemplo de proyecto y rentabilidades? ¿Estáis estudiando nuevas operaciones?

- Sí, nosotros salimos el año pasado, pero paramos por la situación de la pandemia. Entonces, nuestra andadura se inicia en septiembre de 2020. Hemos financiado cuatro proyectos de aproximadamente 4 millones de euros y creemos que ya estamos en una posición de referencia dentro del crowdfunding inmobiliario. De estos cuatro proyectos, que hemos diferenciado por tipología, inmueble o tipo de inversión, hemos hecho cuatro; tres de plusvalía y uno de renta. Las rentabilidades que ofrecemos en estas operaciones oscilan entre el 13 y el 44% de retorno sobre la inversión y la duración no es la misma para unas que para otras.

Tenemos operaciones que oscilan entre 8 meses y otras, que son más largas, a 44 meses. Para proyectos de residencial nuestro tipo inmobiliario se apoya en valoraciones y nuestro conocimiento del mercado para hacer un plan de negocio donde, básicamente, se construye, se compra un solar con licencia, ya que siempre pedimos que el promotor tenga licencia y otro punto importante diferencial de nuestra plataforma es que también participe de una manera significativa en el negocio y, en operaciones de activos en renta, lo que hacemos es un plan más financiero basado en conceptos tipo TIR o ROI.

 Por ejemplo, la última operación que hemos financiado era la transformación de un local comercial en cinco viviendas en Madrid. En este caso, para una operación de 8 meses, la TIR esperada era de, aproximadamente el 23% y la rentabilidad, durante el plazo, es del 13%.

En estos momentos, estamos a punto de sacar una operación en Marbella. Hay un promotor que nos ha pedido financiar la compra de una villa que transformaremos y que necesita bastante rehabilitación y la transformaremos a un producto final donde el objetivo de plazo es, aproximadamente, unos 12 meses y la rentabilidad estimada es de poco menos del 17%.

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